{"id":45150,"date":"2019-08-22T18:00:04","date_gmt":"2019-08-22T16:00:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.asufin.com\/?p=45150"},"modified":"2020-04-02T16:48:21","modified_gmt":"2020-04-02T14:48:21","slug":"lcci-falta-seguridad-juridica-en-la-nueva-ley","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/staging.asufin.com\/staging\/lcci-falta-seguridad-juridica-en-la-nueva-ley\/","title":{"rendered":"LCCI: Falta seguridad jur\u00eddica en la nueva Ley – 65yM\u00e1s – 22.08.19"},"content":{"rendered":"\n

Art\u00edculo publicado en 65ymas. 22.8.19. Patricia Su\u00e1rez.<\/a><\/h4>\n\n\n\n

El pasado 16 de junio entr\u00f3 en vigor la nueva Ley 5\/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario (LCCI)<\/strong>, tambi\u00e9n conocida como la nueva ley hipotecaria<\/a>. El legislador, presionado por los \u00faltimos a\u00f1os de litigiosidad relacionada con las cl\u00e1usulas abusivas, aprovech\u00f3 la trasposici\u00f3n de la Directiva 2014\/17\/UE para adaptarla al contexto actual e introducir mejoras<\/em> que no se contemplaban en la norma europea.<\/p>\n\n\n\n

En un pa\u00eds donde un 84% de la poblaci\u00f3n es propietario de una vivienda y apenas un 7% la alquila, era necesario dotar de seguridad jur\u00eddica y transparencia la contrataci\u00f3n hipotecaria tal y como exig\u00eda la directiva y se manifiesta en el pre\u00e1mbulo de la ley. Adem\u00e1s, despu\u00e9s de 10 a\u00f1os de crisis financiera, Europa ped\u00eda a la banca mesura en la concesi\u00f3n de cr\u00e9dito para evitar problemas de sobreendeudamiento<\/strong> y desprotecci\u00f3n del consumidor.<\/p>\n\n\n\n

En algunos aspectos, la ley zanja pol\u00e9micas como la eliminaci\u00f3n de la cl\u00e1usula suelo o la imputaci\u00f3n de los gastos de formalizaci\u00f3n de la hipoteca a la entidad financiera<\/strong>. En muchos otros, sin embargo, la norma ha generado muchas dudas interpretativas que en apenas dos meses han dado lugar ya a dos monograf\u00edas, decenas de art\u00edculos doctrinales y numerosas conferencias. Es por ello que voy a centrarme en algunos de los aspectos menos comentados de la ley y que estoy convencida de que dar\u00e1n mucho de qu\u00e9 hablar<\/strong> en los pr\u00f3ximos meses.<\/p>\n\n\n\n

Inseguridad jur\u00eddica<\/h3>\n\n\n\n

Las largas sesiones en las que diputados y senadores negociaron numerosas enmiendas, dieron lugar a una ley notablemente irregular.<\/strong> En apenas dos meses de aplicaci\u00f3n, son muchos los juristas que consideran que la ley es un mal ejemplo de t\u00e9cnica legislativa y que genera incontables dudas interpretativas. <\/strong>Adem\u00e1s, a pesar de que Espa\u00f1a traspuso la Directiva con tres a\u00f1os de retraso \u2013fuimos el \u00faltimo y el \u00fanico pa\u00eds miembro que la aprob\u00f3 fuera de plazo-, hemos necesitado una moratoria para permitir que notarios y banca pusieran en marcha el env\u00edo de documentaci\u00f3n mediante las plataformas electr\u00f3nicas.<\/p>\n\n\n\n

Por si fuera poco, tanto las instituciones que participan en la aplicaci\u00f3n efectiva de la ley (registradores y notarios) como los operadores de mercado (entidades financieras y gestor\u00edas) han ido planteando consultas e informes sobre el dep\u00f3sito de las condiciones generales de la contrataci\u00f3n, el uso de las plataformas inform\u00e1ticas, la FIPER o la preparaci\u00f3n del acta notarial.<\/p>\n\n\n\n

Registro de condiciones generales de la contrataci\u00f3n<\/h3>\n\n\n\n

En concreto, la relacionada con el dep\u00f3sito de las cl\u00e1usulas en el registro de condiciones generales de la contrataci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En efecto, la ley obliga a los prestamistas, por primera vez, a depositar las condiciones generales de la contrataci\u00f3n en el Registro.<\/strong> Adem\u00e1s, los magistrados deber\u00e1n notificar de oficio si una clausula ha sido declarada nula y la sentencia ha devenido firme, de manera que se expulse definitivamente del mercado.<\/p>\n\n\n\n

Esta obligaci\u00f3n, que sin ninguna duda es una mejora relevante para los consumidores, se ha visto aligerada con la Instrucci\u00f3n publicada en el BOE de 14 de julio<\/a><\/strong>, que considera que toda aquella cl\u00e1usula que no est\u00e9 inscrita en el Registro se considerar\u00e1 autom\u00e1ticamente condici\u00f3n particular, o lo que es lo mismo, que la cl\u00e1usula ha sido negociada<\/strong>. Por si fuera poco, se dice abiertamente que si el prestatario no est\u00e1 conforme, deber\u00e1n ser los tribunales los que diriman la validez de la cl\u00e1usula. Asufin ha recurrido esta Instrucci\u00f3n<\/a>porque desprotege al consumidor adem\u00e1s de ir claramente contra de la seguridad jur\u00eddica<\/strong> y la reducci\u00f3n de litigiosidad que promulga la ley.<\/p>\n\n\n\n

Pr\u00e9stamo responsable y evaluaci\u00f3n de solvencia<\/h3>\n\n\n\n

Por otro lado, en aras de dotar de mayor seguridad del sistema financiero, la Directiva promov\u00eda la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo responsable y la obligaci\u00f3n del prestamista de evaluar correctamente la solvencia del prestatario para hacer frente a las obligaciones de pago que asume. Aunque el pr\u00e9stamo responsable y la evaluaci\u00f3n de solvencia ya se introduc\u00eda en el art. 18 de Orden de Transparencia de Servicios bancarios de 2011 y en la Ley de Econom\u00eda Sostenible en 2011, es la primera vez que se introduce de manera concreta en la contrataci\u00f3n hipotecaria.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, una vez m\u00e1s se muestra insuficiente en tanto que el incumplimiento de estas obligaciones solo conlleva una mera sanci\u00f3n administrativa, pero el contrato seguir\u00e1 siendo v\u00e1lido<\/strong>. Teniendo en cuenta que en diez a\u00f1os de crisis no se conoce ninguna sanci\u00f3n por concesi\u00f3n de cr\u00e9dito irresponsable o falta de evaluaci\u00f3n de la solvencia del prestatario, es evidente que esta medida, siendo un avance, no es suficiente.<\/strong> El prestamista act\u00faa como profesional y es responsable del correcto funcionamiento del sistema crediticio, atribuir toda la responsabilidad al consumidor que acepta el pr\u00e9stamo \u2018por encima de sus posibilidades\u2019 es un error por el que pagamos justos por pecadores.<\/p>\n\n\n\n

El papel del notario y la transparencia documental<\/h3>\n\n\n\n

El principio de transparencia material es un concepto que ha sido desarrollado por el Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea<\/a> (TJUE) y nuestro Tribunal Supremo <\/strong>(@PoderJudicialEs<\/a>), en especial, por el ex magistrado Javier Ordu\u00f1a. La transparencia material implica que el prestatario conoce y comprende los compromisos que adquiere y, sobre todo, sus implicaciones econ\u00f3micas. Sin embargo, y a pesar de repetirlo hasta 35 veces en la ley, la transparencia material se ve vaciada de contenido y transmuta a transparencia documental. Los notarios, que estaban llamados a ser los garantes de esta transparencia, se ven abocados a ser un auditor que reflejar\u00e1 en un acta que el cliente ha recibido toda la documentaci\u00f3n<\/strong>, la comprende y acepta su contenido “a efectos de cumplir con la transparencia en su vertiente material”.<\/p>\n\n\n\n

El contenido del acta se “presumir\u00e1 veraz e \u00edntegro” y “har\u00e1 prueba del asesoramiento prestado por el notario”. Es cierto que la ley distingue la funci\u00f3n del notario frente a la del asesor financiero, pero no son pocos los notarios que se han manifestado contrariados por la falta de informaci\u00f3n con la que acuden los clientes a sus notar\u00edas <\/strong>y el tiempo que tienen que dedicar, gratis, a una labor que le corresponde al banco.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, los notarios, cuya formaci\u00f3n jur\u00eddica nadie cuestiona, dar\u00e1n fe de que han asesorado al prestatario, tanto en los aspectos jur\u00eddicos como financieros y la responsabilidad de informar se ha trasladado del banco al notario.<\/p>\n\n\n\n

De esta manera, la ley, en lugar de modificar la conducta del prestamista evitando la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamo irresponsable <\/strong>y la comercializaci\u00f3n de cl\u00e1usulas abusivas, construye una suerte de escudo documental en la que los notarios que se ver\u00e1n atrapados<\/strong> en una funci\u00f3n que, como se suele decir, ni agradecida ni pagada.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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Esta situaci\u00f3n ha obligado al Ministerio de Justicia<\/strong> (@justiciagob<\/a>), a trav\u00e9s de la Direcci\u00f3n General de Registros y Notariado<\/a> a publicar cuatro instrucciones, no exentas de pol\u00e9mica, para aclarar las dudas interpretativas generadas.<\/p>\n\n\n\n